大家好我是小宝，一名不只懂保险的理财博主
大家都感觉到了，最近楼市不景气，买房的人少了很多，不管是价格还是成交量都顶不住了。
以一线吊车尾广州为例，颓势明显——
(资料图)
现在各地都猛上手段，之前觉得尺度很大的政策现在也都司空见惯。
比如降低二套房首付比例，降低贷款利率，松绑限购等等等等…
这要是搁以前，量价早都起飞了。
但今时不同往日，大环境差人人自危，别说买房了，下个月有没有工资发都不知道。
让人掏空几个钱包，买一个未来没什么涨幅的固定资产？
嗐，别开玩笑了
而让人不爽的是，各地降房贷利率，降的都是新增房贷。
存量的已经上车的，不好意思，遵循“老用户不如狗”原则
咋办呢？
有的人就会想些“歪招”，比如把房贷换成利率更低的经营贷。
房贷利率5%+，经营贷呢，才3%左右，差距明显。
朋友圈有些中介也会推这类业务，真是“急客户之所急”
最近问的人不少，正好我有朋友在办这个业务，我还深度参与了，给大家唠唠这玩意儿~
……
先说说「经营贷」是个啥。
它的全名是「抵押经营贷」，主要针对的贷款用户是企业主。
比如我有一家在运营的公司，现金流吃紧了，可以找银行通过抵押房产贷出房产市价的70%用于公司经营。
所以，抵押经营贷的核心在”抵押“和”经营“上面。
抵押的是房子，贷出来的钱要用于经营。
由于近些年国家都在扶持中小企业经营，受口罩问题影响，甚至还有很多贴息优惠政策，所以银行也在大力推这项业务，找有困难又有房子作为抵押物的企业主来做贷款。
但慢慢的，有些人把这个业务给做歪了。
诶，我作为企业主，我资金不紧缺不需要贷款，但是我想买第二套房啊。
一些城市二套房的利率高，且首付比例高达70%，比如说上海。
如果我先买一套房子，然后找银行做抵押经营贷，贷出70%的钱出来。
那不就相当于变相降低了我的二套房首付比例？
虽然这是明令禁止的，但银行有的时候为了KPI，也会选择睁一只眼闭一只眼。
可渐渐地，有的人把事搞得更歪了。
我没有公司，也想这么搞咋办
中介说可以，给你搞个空壳公司，把你包装成企业主。
先全款买房，然后以这个公司法人或股东的名义去申请抵押经营贷，一样能变相降低买房的首付和利率。
当然，也有不少企业主是真的通过经营贷来解决资金问题，扩大规模搞生产。
但比例嘛，那就不好说了。
……
看起来很不错对吧，利率又低，还能变相降首付，中介都是这么宣传的。
但实操起来你可真要当心了，一不小心就掉大坑。
我朋友作为一个真实的企业主，搞了这件事，我来说说目前他的困境，以及后面可能会碰到的问题。
首先再跟大家明确的是，这事从明面上是禁止的，经营贷资金不能回流到楼市。
想通过经营贷降首付，最起码要先用全款把房子买下来。
然后用这个没有贷款的房子，作为抵押物，向银行申请经营贷。
那问题来了，全款买房的资金从哪里来？
我朋友运气比较好，认识我，我借他
没有朋友能筹集到资金的咋办，只能找大耳窿（放高利贷的）做过桥。
啥意思？
找小贷公司，用万6-万8的资金成本，把房子先全款买下来。
等银行批贷放款了，再还给小贷公司。
啥是万6？
一万块借一天，利息是6块钱。
好像不多？
年化利率20%+。
像我朋友比较倒霉，资料提交后，银行审批员被封家里了。
现在一个月了还没批下来，几百万的房子，要是找小贷公司过桥，光是利息就要好几万。
另外，像我朋友还好，是真的有公司在经营，就算他自己找银行申请问题都不大。
但很多人是没有公司的，就需要找中介买公司、做账，把他包装得像个真企业主。
包装当然是有成本的，不光买公司或代理注册公司要几千块，以后为了维系这家公司，还需要财务做账年审，每年又是几千块。
这就跟无底洞一样，后续要不断往里面填。
但凡中间有点什么政策上的变动，维持这个空壳公司的难度和成本可能就会指数级上升。
而这，中介绝不会提醒你。
你以为风险就这些吗？
不，还没完呢。
风险一：抽贷
国家三令五申的说，经营贷不能用于买房，一旦银行发现客户违规，就有权收回资金。
银行睁一只眼闭一只眼的话还好，万一上头要求严查，你说这种空壳公司经得起查吗？
试问银行要是抽贷，一下要还几百万的资金，有几个人能hold得住？
hold不住怎么办？
被起诉，坐等房子被拍卖。
所以别听中介说什么把钱搞到手了就可以把公司注销掉，没什么成本，扯淡。
风险二：续贷成本
一般的房贷，短则几年十几年，长则二三十年。
但经营贷不同，尤其是刚过户的房子+新办的营业执照，一般只能搞三五年先息后本的经营贷。
三五年后到期了，需要归还本金，重新走一遍前面的流程，再申请新的经营贷。
这就面临两个问题，一是要先归还本金，又得找小贷公司过桥，几万块的成本免不了。
二是续贷得根据政策看，万一续贷的时候国家放水收缩了，新续的经营贷利率上浮到4%+甚至是5%+，又或者那会儿银行压根就不做经营贷业务了，咋办？
这个谁都不敢打包票。
要是续贷不成，又没有足够的资金全款拿下，你就等着房子被拍卖原地爆炸吧
当然，中介才不管这些，能做一单是一单，他赚他的过桥利息，他赚他的中介费用，所有的风险跟他一毛钱关系都没有。
所以说，经营贷不是大家想象中的小甜甜。
我认为房贷利率在6%以内的，没必要正眼看它。
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