15日下午，楼市迎来重磅利好!中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会联合发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》(以下简称《通知》)，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
图片来源：中国人民银行官网
首套房贷利率可低至4.4%，到底能省多少？
据了解，4月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布新一期LPR显示，1年期LPR为3.70%，5年期以上LPR为4.60%，也就是说根据《通知》要求，调整后，首套住房商业性个人住房贷款利率下限为4.4%，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限仍为5.2%。
那么，本次首套房贷利率的调整到底对个人购房者有多大的影响呢?我们一起来了解下：
我们知道，目前房贷利率的公式是：房贷利率=5年期LPR+加点。
而5年期LPR是全国统一的，目前5年期LPR是4.6%。加点有高有低，各地不同，有一定地域性。比如深圳目前房贷利率是4.9%，那么加点就是30个基点。苏州、南通首套主流利率是4.6%，那么加点就是零。
比如说，福州也按照央行这次的降息幅度执行，按照目前福州首套房主流贷款利率为5%，降20个基点，那么也就是4.8%，加点是40个基点。
按100万房贷，贷30年来算的话，月供从5368.22元降到5246.65元，每月能省121块钱。如果按照央行规定的下限计算，也就是4.4%的房贷利率，那么月供就从5368.22元降到5007.61元，每个月能省360.61元，也就是说贷款金额越大，每个月能节省的钱就越多。
当然，根据《通知》这里说的都是首套，二套房贷利率没变，存量的房贷也不受影响
“因城施策”确定房贷利率加点下限
不过，以上极限房贷利率的调整计算，只能算理想状态。因为，具体的政策还要根据“因城施策”。据《通知》指出，在全国统一的贷款利率下限基础上，人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。
据业内人士分析，采取因城施策的做法，是让各地视房地产的情况来制定下限，比如一线城市可能不会改变利率下限，而小城市可能下调按揭利率下限，小城市以此打开银行对房地产按揭的利率下降空间，以低利率促进小城市首套房刚需用户购买，促进小城市房地产去库存。
所以，本次《通知》具体能给的优惠力度有多大，依然还是要看各大城市自己的相关政策。
定向降准 内需刺激是核心
那么这次监管为什么要主动大幅下调首套房的LPR呢?要知道在过去的一段时间，LPR的调整总是以非对称的方式进行，五年期以上LPR基本升多降少，尤其针对房贷方面更是要额外加点。此次《通知》单独针对新增购房贷款所实施的全国性“定向降准”，即对首套房贷全面降低利率0.2%，力度不可谓不大。
对此，中泰证券研究所政策专题组负责人、首席分析师杨畅表示 ：“《通知》拉大了首套房与二套房贷款利差，在刺激首套房需求释放的同时，有利于避免加大投资投机性需求。”
而值得关注的是，之前央行发布数据显示，4月人民币贷款增加6454亿元，同比少增8231亿元;住户贷款减少2170亿元，同比少增7453亿元。其中，住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元。这就说明此次《通知》也在侧面反映了监管对执行好房地产金融审慎管理制度，及时优化房地产信贷政策，保持房地产融资平稳有序，支持刚性和改善性住房需求，刺激内需的决心。(本网记者 余华锦)
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