仁恒置地“捆绑”高价装修升级包陷争议 快周转应对毛利率下滑

来源:长江商报 发布:2021-09-06 09:18:16

以“地产界清流”自居的仁恒置地正陷入业主投诉漩涡中。

近段时间以来,有业主在网络投诉平台称,位于武汉市后湖片区的仁恒·公园世纪小区“捆绑”装修升级包,价外加价,遭遇维权难。

长江商报记者注意到,今年以来,仁恒全国多个城市的精装修房都被业主公开质疑“货不对板”,价外加价、捆绑销售等违规销售行为,爆发口碑危机。

来自新加坡的仁恒置地集团有限公司,1993年进入上海正式开启了在国内的房地产开发业务,随后不断扩张规模。今年上半年,公司营业收入为131.89亿元,较去年同期增长了44.7%;当期利润也从去年同期的10.13亿元增加至15.67亿元,增幅54.8%。

高速发展的背后,高成本拿地及代建项目增多拉低了整体毛利率。今年上半年,公司实现合同预售总额约286.81亿元,同比减少3.7%。由于结转的项目利润降低,公司毛利率下跌9.2%至26.7%,而2019年同期则达到46.5%。

仁恒置地采取“坚持快周转”来缓解利润下滑带来的压力。仁恒置地董事局主席、董事长钟声坚在公司中期业绩报上表示:“项目从拿地到开工,将不会超过4至8个月,拿地到销售平均不会超过12个月。”

针对捆绑销售、代建模式、业绩下滑等问题,长江商报记者联系到仁恒置业方面并发送采访函,截至发稿前尚未得到回复。

“捆绑”高价装修升级包陷争议

“当初就是冲着仁恒的口碑和品质买的房。”武汉市民罗女士在两年前因为看重仁恒的高品质,买下了当时后湖最贵的楼盘——仁恒·公园世纪,开盘时的毛坯备案均价为18000元/平方米,精装修价格为3000元/平方米,另外还推出了《个性化装修升级菜单》,价格2100元/平方米。也就是说,实际上精装修价格超过5000元/平方米,单套房源的精装修总价达到80余万元。

虽然装修溢价太高,但罗女士本着对仁恒的信任还是按揭买了一套一百多平米的房子,没想到验房时,发现“货不对板”,说好的精装修根本不值这个价格。

另一位仁恒公园世纪的业主对长江商报记者表示,去年买房时,开发商强行业主消费高档次装修,装修分3000档跟5000档,如果选择3000档,那么后期业主是无法安装空调的,因为房屋的吊顶已经做好了,除非把所有的吊顶拆除然后装中央空调,然后再把吊顶装上。如果选择5000档,就比3000的多了一个空调,一个新风,净水器,还有一个柜子,就这四样东西就多三十多万。

根据业主提供的仁恒·公园世纪《个性化装修升级菜单》,以“增值尊享菜单”为例,包括衣帽间柜体、D2户型玄关柜、东芝中央空调、爱迪士新风系统和沁园净水系统5项,单价2100元/平方米,开盘优惠价1890/平方米。也就是说,仅上述5项配置业主需要支付30余万元的费用。

有多名业主在网络上投诉称,仁恒明面上打着精装修升级包自由选择的幌子,实际上通过“不买升级包不卖房”“不买升级包就阻止银行发放贷款”“不买升级包,则交房后业主需要自行拆卸吊顶、墙面开槽等行为(因未预留空调机机位)”等手段逼迫客户不得不选购升级包。大多数业主自身无购买升级包意愿,但因为上述原因无奈签订合同。

对于仁恒·公园世纪额外附加装修升级包的现象,武汉市江汉区相关部门回复称,“开发企业在开盘销售时未强制要求购房人购买,开盘时未发现开发企业与购房人签署‘升级包’购买协议收取相关款项的违规销售行为,其不作为购房前置条件,未选择装修升级包的业主也已正常签约备案,故不存在‘变相强迫(购买)’的问题。”

对于个性化升级菜单的争议,长江商报记者注意到,武汉仁恒竹叶山置业有限公司在一周前发布申明称,为提升项目品质,依托仁恒集团“仁恒+”服务体系,客户在《商品房买卖合同》签约完成后,提供个性化装修升级菜单服务供选择。“仁恒+”是仁恒置地集团针对仁恒产品提供的一项增值服务,并非购房的前置条件,公司一直以来严格按照武汉市商品房销售行为办法执行,在认筹、认购前期已将“仁恒+”服务详细情况向客户进行介绍,但并未绑定销售“仁恒+”。

仁恒竹叶山置业认为,依据现已生效的司法判例,认定买卖双方签订的《认购书》、《商品房买卖合同》、《装修委托合同》、《个性装修合同》均系当事人真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。对《个性装修合同》单独解除的抗辩观点不予采纳。

一位律师对长江商报记者表示,违规价外加价、变相加价销售、捂盘惜售等都是违法违规销售的行为,从法律角度来讲,如果开发商存在虚假宣传问题依旧是违法的,消费者有权维护自己的权益。

知名地产分析师严跃进对长江商报记者表示,从营销政策来说,类似捆绑销售自然是有问题的,至少从当前营销的管控角度看,通过捆绑的方式来变相提价和规避价格监管,这自然是容易面临各类监管风险的。

代建项目频遭遇维权

高速扩张之下,宣称“仁信治业、持之以恒”,主打“高端品质住宅”的仁恒置地旗下项目频频遭到维权。

近期,上海的仁恒·锦绣世纪业主也公开质疑项目“货不对板”。据业主介绍,项目在建房屋已经接近完工,但是外墙大多以涂料装饰,和公司此前宣传的“一二层石材底座、三层及以上铝扣板、玻璃幕墙”差距很大。而在业主出示的购房合同中,明确列出外墙主体为石材、铝板幕墙及涂料,但并没有具体写明各部分的所占比例。

在网络投诉平台上,关于仁恒项目维权的案例更是层出不穷。2020年11月29日,一位业主表示,自己买的仁恒棠悦湾房子是2018年建的,属于二手房,房东此前没有住过,“开发商连电源线路都装错了,所有的插孔没电,地板也是鼓起来的,燃气打不着……”

去年底海口市住建局联合多部门,召集了群众反映价外加价、捆绑销售、捂盘惜售等违规销售行为较多的8家房地产开发企业,进行了一次严肃的集体约谈,要求各企业提高政治站位,严格执行房地产调控政策,对群众反映的上述违法违规要立行立改,其中就包括海南仁恒陆侨投资有限公司。据报道,以“仁恒·海棠公园”项目为例,房价外捆绑车位20万-30万元,部分房型捆绑“装修包”达40万元以上。

长江商报记者注意到,仁恒置地在长三角地区的上海、苏州、南京等地布局了代建项目,代建项目已经成为仁恒置地重要的利润来源,以及潜在的未来营收支撑。

公开资料显示,仁恒置地的第一类代建项目约有400亿元货值,预估大概收入10余亿元,整体利润率达到60%。

代建项目虽然会分摊项目风险,也会降低公司的持股比例。以克而瑞发布的销售榜单计算,2017年-2018年,仁恒置地权益金额占比均为67.8%。2019年,仁恒置地开始向“规模”提速,公司销售目标定为500亿元,目标增幅为65.07%。当年,仁恒置地权益金额下降至48.2%。

从公司2020年新增项目来看,接近一半的项目公司持股比例在50%以下。2020年仁恒置地全口径销售金额实现871.2亿元,不过其权益金额仅为450.4亿元,权益金额占比51.7%。

快周转应对毛利率下滑

仁恒置地从上海、南京起步,专注于开发高端设施齐全的住宅、商业及综合物业。2006年6月,公司选择在新加坡主板上市。

2020年,仁恒置地预售额大约784.55亿元,同比上涨40.8%。数据显示,其在2016年-2018年的销售收入分别为256.64亿元、256.38亿元、248.88亿元。在2019年前后,仁恒的规模开始提速突破500亿,克而瑞数据显示,2019年仁恒置地以561.4亿的全口径销售金额位列第60位。

据业绩报告披露,今年上半年,公司实现合同预售总额约286.81亿元,同比减少3.7%。由于结转的项目利润降低,公司毛利率下跌9.2%至26.7%,而2019年同期则达到46.5%。

公司管理层在半年业绩会上坦言,公司今年上半年毛利率偏低,主要是因为结转的项目利润比较低。从全年来看,毛利率会保持在30%左右,甚至30%以上一点。

高成本拿地摊薄了利润,从仁恒置地的土储分布来看,新一线城市占比52.9%,一线城市占比19.8%,二线城市占比18.1%,三线城市占比6.7%,新加坡仅占比2.5%。由此计算,一二线城市占据了仁恒置地土地储备的9成以上。

根据中指研究院发布的《2021年7月全国住宅用地成交总价TOP10》,南通R21020地块以楼面均价16852元/平米位居榜首,由仁恒置地竞得,成交总价为35亿元,夺得7月份住宅用地楼面均价“地王”。

面对利润下滑带来的压力,仁恒置地采取的对策是“坚持快周转”。钟声坚在公司中期业绩报上表示:“项目从拿地到开工,将不会超过4至8个月,拿地到销售平均不会超过12个月。”

严跃进指出,毛利率的下滑,说明此类做高端项目的房企后续需要关注定价政策和营销政策,如何让产品在新的管控环境中更加适应和发展,这也是非常关键的,需要调整产品和营销的策略。否则毛利率的下降,对于企业后续盈利和现金流等方面都会产生一些利空影响。

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