2021年四季度以来，随着偿债高峰期到来，越来越多房企开始通过出售资产及地产项目来避免违约。
1月25日，中国海外发展发布公告称，将从雅居乐和世茂集团手中收购广州利合房地产开发有限公司(以下简称“广州利合”)合计53.33%股权，交易对价36.88亿元。
前一天，雅居乐和世茂集团已分别发布交易相关公告。雅居乐所属26.66%股权交易对价为18.44亿元，中海支付13.8亿元现金并承接4.64亿元债务;世茂所属的26.67%股权交易对价18.45亿元，中海同样需要承接4.64亿元的负债。
通过这一交易，世茂和雅居乐不仅处理掉一部分债务，还获得相应的流动性;中海通过收购扩大在广州利合的权益，可以获得更大收益。而且根据监管部门出台的新规，收购所需资金不会计入三道红线考核。
2021年四季度以来，随着偿债高峰期到来，越来越多房企开始通过出售资产及地产项目来避免违约。除世茂和雅居乐外，融创、佳兆业、奥园、中南、禹洲等房企也加入出售资产大军中。
多个房企及金融从业人士认为，房地产行业收并购才刚刚开始，2022年规模和范围或将进一步扩大。
出售资产
广州亚运城项目总建筑面积582万平方米，计容面积438万平方米，其中住宅520.8万平方米，商业20.8万平方米，此外还有3.2万个车位。总货值869亿元，已售货值为640亿元，剩余可售货值为229亿元。
根据世茂发布的公告，截至2021年底，广州亚运城项目净资产为29.12亿元，2020年和2021年净利润分别为24.35亿元和29.85亿元。按照净资产计算，世茂和雅居乐出售项目股权价格的估值在2.3倍左右。
如从2010年首次开盘算起，广州亚运城项目已经走过11年，世茂在项目的利润为23.28亿元，已收回投资。
2009年12月，富力、雅居乐和碧桂园以255亿元价格获得广州亚运城3781.53亩土地，随后三方成立广州利合作为项目公司，其中富力持股34%，雅居乐和碧桂园各持股33%。
2010年，广州亚运城项目引入世茂和中信地产，当年底，经过一系列股权转让，富力、碧桂园、雅居乐、世茂和中信地产分别持股20%。
2017年前后，富力退出项目，中海接手中信地产在项目的股权。碧桂园、世茂持有项目的股份上升至26.67%，雅居乐持有项目26.66%股份，中海持有项目20%股份。2022年1月25日的这次股权变动后，中海在项目持股比例上升至73.33%。
此前，世茂已经以20.86亿港元价格出售香港物业，以10.6亿元出售上海黄浦21街坊项目;包括上海世茂广场、深坑酒店、深港国际中心在内的另外30多个项目也已经摆上货架。
多位接近世茂人士表示，近期就一系列项目出售正在与买家洽谈，进度也各不相同，一些优质资产、对价相对较低的交易会优先成交，类似上海世茂广场、深圳深港国际中心等交易金额较大的项目，流程较为漫长。
1月10日，雅居乐发布公告称，2021年下半年以来，先后以28亿元总交易对价出售14项非核心物业;1月24日，万科发布公告称，计划以1.24亿英镑出售位于英国伦敦的一处物业。
融创中国更是在全国范围内开展出售项目，将南通、合肥、常州、武汉等项目出售给合作方，据此前融创提供的资料，2021年四季度以来，融创通过出售项目和资产累计获得300多亿现金。
2022年开年，华润万象生活先后以10.6亿元收购禹洲物业，以22.6亿元收购中南服务。而2021年，物业管理领域早已经发生数起收并购。
鼓励
2021年12月20日，央行和银保监会要求，鼓励银行做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务;2022年1月13日，央行再次强调要持续防范化解金融风险，稳妥实施好房地产金融审慎管理制度。
根据监管要求，并购贷不计入三道红线考核。一家房企负责人表示，对于民企来说，即便是并购贷不计入三道红线，但会加重企业的杠杆和风险，加速流动性风险提前到来，所以大部分民企不会考虑收并购。
但是有一种情况例外，即合营或联营项目中的另一方出现流动性风险，导致合作项目开发建设受到严重影响，才会出手将项目接过来，尤其是承债式收购，需要尽快将杠杆降下去。
此外，对收并购的金融支持也在逐步加大，已经有保利发展、招商蛇口、华侨城等多家央企以收并购名义发行债券，部分银行机构也针对房地产收并购项目提供相应的融资服务，近期浦发银行计划发行50亿元房地产并购债。
一家股份银行信贷人士表示，目前大部分银行都有针对房地产并购的融资额度，每一起符合条件的收并购都可以申请，“但是有一定门槛，不是任何一家房企都可以申请”。
上述房企负责人直言，房地产收并购是国企和央企唱主角，目前这一行动已经启幕，只是还没有出现结果，“民企基本没有太大参与的可能，自身能力不允许，做了只能加重自己的危机”。
一家央企人士表示，早在2021年，主管部门就已经为他们布置相关任务，其中既包括进一步扩大地产主业版图，也包括做强做大非地产业务，“之前我们一直比较谨慎，下一步会有所动作”。
该人士透露，他所在公司收并购优先针对合作项目，这些项目因为前期参与，相对比较了解，积累一定收并购经验后，再将业务触角伸向非合作项目，“政策、融资都支持，但是作为企业也要结合自身能力”。
另一家地方国企人士表示，此前，他所在公司已经参与收购多个地产项目，其中既有从合作方手中收购股权，也有对非合作项目的收购，“收并购业务我一直都在做，所以轻车熟路，关键是选择好的标的，避免踩雷”。
机遇
对存在流动性风险的企业来说，出售项目可以缓解流动性紧张局面，避免债务违约，所以部分房企会拿出相对优质项目来出售。“现在大家流动性都不好，你不好卖，我收购回来也不好卖，还占用资金”。“去化很好的项目，房企自己预售，也不会整售”，该房企人士表示，这一轮收并购更多集中在优质但变现较慢的项目和资产上，尤其是体量较大、占用资金较多的项目。
上述接近世茂人士表示，世茂摆上货架的项目和资产中，有一部分属于绝版项目，比如上海世茂广场，作为一线城市核心区域的物业，“如果不是企业困难，是不可能拿出来出售的，这种资产，也只有在这个时候才有交易”。
对于资金充裕的房企和资本来说，这是一次抄底资产的机遇。目前出售的资产和项目，性价比相对较高，2022年为房企债务到期高峰期，变现资产成为多数房企避免违约的主要途径之一。“我们最近谈的项目中，好多都是着急出手变现，报价还没有拿地价格高。”上述国企人士表示。
在他看来，如果标的是住宅，首选是区域，一二线城市核心区域，即便是暂时去化较慢，未来也不愁销售;如果是三四线城市项目，去化是刚性指标，去化速度超过两年的项目尽量不碰。
另一个核心指标是资产要干净，要看项目是否存在历史纠纷，用地、规划是否触碰红线，是否有隐形负债及应付款等。
如果是经营性物业，地段、客群及收益率都是重要的参考指标。但是上述国企人士表示，他所在公司不会收购经营性物业，除非是条件极佳的项目。
一位香港资本市场人士表示，目前整体资金环境较之前有一定改善，但还不足以支撑房企依靠自有资金解决流动性问题，出售资产是为数不多走出困境的途径，而且有政策和金融支持，“收并购是2022年房地产行业一个重要的标签，现在才刚刚启幕”。 田国宝
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